サラリーマンでもよく勧誘されるワンルームマンション投資について、「ぶっちゃけ儲かるの？」という素朴な疑問にお答えします。
結論から言えば、新築のワンルームマンション投資で儲けるのは相当厳しい。と言わざるを得ません。
しかし、営業マンは言葉巧みに勧誘してきますので、この記事を読めば投資に値する案件かどうかを自分なりの尺度で判断することができるようになります。
マンション投資を検討するきっかけ
サラリーマンをしていると、知らない番号から電話がかかってくることがよくあり、大抵はマンション投資の勧誘だったりします。
元々、マンション投資は興味なかったので、そんな電話は断っていたのですが、ある時、街頭アンケートで保険についての質問に答えてしまいました。
個人情報を記入する欄があったので、そこは書かなかったのですが、最後に「名刺交換でも」と言われてとっさに交換してしまいまいた。サラリーマンの性ですね・・・
そこから怒涛の営業攻勢・・・という訳でもなく、まずは顔合わせして、ワタクシの個人情報をたっぷりヒアリングした後で、具体的な案件の紹介となりました。
紹介してくれたのは池袋に本社を持つ、投資マンション、マンション管理を請け負う某A社です。
実際の投資物件の内容
実際に紹介された案件を少しぼかしてお伝えします。
立地
北千住から一駅の五反野駅徒歩５分の新築の投資用ワンルームマンションです。
全40戸程度ですが、高さ制限があるため、３階建の構造です。
敷地としては東西に長いのですが、南側にやはり３階建のマンションがあるため、ベランダが北向という作りになっています。
収益
物件の販売価格としては2300〜2600万円というところです。
家賃は82,000〜86,000円（管理費込み）
管理委託料を払うことにより、家賃保証をA社が行ってくれます。
家賃の収入から、ローンと管理委託料、＊＊＊を支払うと収益としてはひと月-3000円になります。
ローン
某リース大手の変動金利1.44％で44年ローンです。
44年って、ワタクシ生きてるかしら？？？
44年は最大期間なので、これだけ長くすることで月々の支払い負担を減らして、見かけの収益を上げているのだと思いますが。。。
所得税控除
これは投資する方の年収によるところが大きいのですが、投資用物件を購入した場合、不動産投資事業となるため、経費の計上が可能になります。で、収益からこの経費の分を差し引いて赤字になった場合、さらにサラリーマンの収入から赤字部分を引くことができるため、所得税（＋住民税）を安くすることができます。
自分の持ち家を購入した時の住宅ローン控除があればそちらの方がお得だったりするのですが、住宅ローン控除が切れている人にとっては節税効果が非常に高いと言えるでしょう。
投資をするべきかの判断基準
さて、では紹介された物件に対して、本当に投資を行うべきなのかどうか検討していきましょう。
実際は紹介されたその場で「決めてください！！」と言われたのですが、こんな大事な決定を即答できるハズもなく、持ち帰ってじっくり検討します。
もちろん、検討の数をこなすうちに肌感覚で収益性を判断できるようになるとは思いますが、そうなるためにはまだまだ修行が必要です。
収益性
まず、一番大事なのが本当に儲かるかということ。先ほど物件の収益がマイナス3000円と書きましたが、普通であればこの段階でアウトです。
しかし、営業マン曰く、
「万が一の時の保険として考えれば、5000万円の資産が残る生命保険として考えれば安い」、
「老後に資産として残すための積み立てであると考えれば安い」
という訳です。本当でしょうか？
とりあえず、本当かどうかは置いておいて、まずは収益として成立しているか検討してみます。
家賃相場
想定している家賃で本当に入居者が現れるのかどうか。周辺の賃貸物件の相場と比較します。
家賃相場は手っ取り早く調べるにはアットホームがオススメです。
複数の不動産会社の物件をまとめて調べられるので、ざっくりと相場を知りたい時にはうってつけです。
さて、五反野周辺、駅から徒歩５分、１ルーム（25m2程度）の家賃相場は70,000〜80,000円。
大体、75,000円が相場というところでしょう。
新築であることを考えれば、最初は82,000〜86,000円でも入居者は現れると思いますが、5〜10年経った時にこの家賃を維持できるかはかなり微妙と言えます。
中古マンション価格相場
購入価格が周辺の相場と比較して適切かどうかを確認する必要があります。新築の場合は販売を行う不動産会社の利益が乗せられているので基本的に高くなります。中古マンションは賃貸ほど物件数がないので、比較するのが難しいのですが、築年数と広さ、駅からの距離がなるべく同じ物件を比較すると良いでしょう。
もし同じ広さの物件がなくても、広いの物件の面積割合で計算するのも一つの手です。
例えば、50m2で5000万円の物件があった場合、25m2だとその半分の2500万円と推定する訳です。
五反野周辺でいうと、築10年くらいで1500万円前後、頑張っても2000万円であることを考えると、新築とはいえ2500万円前後は高いと言えるでしょう。10年前後で売却する場合、ローンの残債を支払い切れない場合があります。
手数料
サブリース契約となりますので、物件の管理、入居者の募集や契約などをA社にお任せすることになります。また、空室時の家賃保証もありますので、この辺りの手数料という意味で管理委託手数料として10,000円を支払うことになります。
自分で管理するとなると、この管理手数料は省略する事はできますが、入居者の募集や契約はかなり面倒な作業ですし、空室時の家賃を考えるとお任せしてしまった方が良いかもしれません。
また、A社側としても、この管理委託料は貴重な収益源となっている様です。
立地
駅から徒歩５分なので、利便性はかなり高いと言えるでしょう。個人的に賃貸の場合、徒歩10分までは限界かなと考えています。
五反野駅自体は北千住から一駅の場所にあり、都内への通勤を考えると利便性の高いエリアであると言えます。
ちなみに自分が住むことを考えると、10分以上歩く場合は自転車を使いたくなりますので、利便性という意味ではかなり落ちます。そうなると、家賃が安いか広いところでないと住もうという気になりません。また、バス停から何分という様なエリアははっきりって利便性は悪いと言わざるを得ないでしょう。
周辺環境
国道の様な広い道路は付近にはなく、駅へ向かう対向車線の道路からも一筋内側にあります。また、北側（ベランダ側）に店舗がありますが、そこまで大きな騒音がある訳でもなさそうですので、住環境としてはまずまずだと思われます。
これも自分が住むことを考えると良いのですが、大きな幹線道路沿いは車の騒音がかなり気になります。特に車の場合は深夜も走行しますので二重サッシやペアガラスなどの遮音性能が高いサッシを使用していないと、外の音が気になってすみにくいということになりかねません。
一方で線路沿いについては意外と騒音が気になりません。
というのも、電車の音は非常に規則的なため、耳の方が慣れてしまいます。ワタクシは線路沿いに住んでいるのですが、普通の通勤電車は気になる事はないのですが、いつもと違う電車や普段はあまり走らない貨物列車なんかが走ると逆に気になるくらいです。
また、電車の場合は終電から始発までの夜間は電車が走らないため静かになるというメリットもあります。道路の場合は24時間いつでも走る可能性がありますので、深夜にトラックなどが通るとかなり気になる訳です。
資産性
次に資産性の観点で物件を見ていきましょう。賃貸で自分が借りて住む場合であれば、家賃や利便性だけで判断できますが、投資物件として「購入」するとなると、資産としての観点でみる必要があります。何かあった時にちゃんと売却ができて、しかも適性な値段が付くという事が重要です。
また、長期で保有することになりますので、資産としてちゃんと維持されているか？資産価値がなくなってしまう様な災害合わないかといった観点も必要になります。
立地
立地が資産性に与える影響を考える必要があります。大きくは災害と都市計画による周辺環境の変化になります。
災害(水害・土砂災害)
日本は災害大国ですので、資産として持つ場合はなるべく災害を受けにくい場所を選定する必要があります。特にマンション投資の場合は土地が分割されていますので、建物の資産性を確保するという意味でも重要です。
土地があれば最悪、上物は立て直せば良いのですが、共同所有のマンションの場合はそう簡単にはいきません。
まずは、各自治体から発表されいるハザードマップを確認しましょう。
五反野の場合は足立区になりますから、足立区のハザードマップを確認します。
足立区自体が川に囲まれていることもあり、五反野周辺は浸水高さで5ｍ、水が引くまでに1週間近くかかるという予想になっています。
正直、近年の台風の勢力の強さを考えると十分あり得る予想であると考えます。
浸水すれば当然補修費用もかかりますし、補修期間中は家賃収入が途絶えます。また、大規模浸水となれば、補修需要が一気に高まるため、自分の所有している部屋を補修できるまでには相当な期間が必要になると考えられます。
一方で平らな場所であるため、地滑りや崖崩れといった災害はなさそうです。
地震
地震大国の日本ではいつどこで大きな地震が起こってもおかしくはありません。むしろ、地震による影響を考慮するのであれば、そもそもマンション投資は行わないという選択肢もあります。
足立区の場合、大昔は海だった低地でもあるため、地盤の硬さや地震による液状化が懸念されます。
こちらについても足立区のHPから液状化の可能性と対策について確認することができます。
足立区のほとんどの地域で液状化の可能性があるもしくは高い地域になっています。
建物の液状化に関しては殆どの場合、対策が打たれていることが多いのですが、インフラ（上下水道、ガス）などがダメージを受ける可能性があります。東日本大震災の時でも千葉の沿岸地域でマンホールが飛び出たりといった被害が出ましたよね。
また、国土地理院にてその土地が昔はどの様な土地であったかを確認することができます。
地理院地図(五反野周辺)
昔、川だったところを埋め立てた土地は標高が低く、水害を受ける可能性が高いです。また、地盤自体が弱い可能性が高いので、地震による災害の影響を受けやすくなります。
また、「盛り土」と呼ばれる地形は、昔は谷間だったところを埋め立てたり斜面に擁壁を立てて広げた地形になります。こちらも地震によって地盤が緩み、地滑りを起こす可能性が高い土地になります。
都市計画
その土地や周辺が将来どの様になるかを示しめすのが「都市計画」です。各自治体が将来にわたって街の形をどうするのかの計画を持っています。物件を買うにあたって最も影響が大きいのが将来的な道路の計画です。敷地に面している道路が将来広げられる可能性や、全く道路が無いところに大きな道路が通される可能性があります。
道路が通れば便利になる反面、騒音や排気ガスの問題がありますので、事前に確認しておくことが必要です。
こちらは市役所や区役所に行くと都市計画図を見ることができます。
建物の構造
資産として将来にわたって持ち続けることを考えると耐久性の高い建物であることが必要です。先程紹介した様に44年などという超長期ローンを組まれていますので、当然ローン返済前に壊れてしまっては意味がありません。一般的に木造は２０〜３０年、鉄筋コンクリートで５０年程度と言われています。ただし、これはあくまで建物の骨組みとなる「躯体」の話なので、風雨に晒される外壁や内装、配管、電気設備などは１０年から２０年程度で更新する必要があります。
管理の状態
鉄筋コンクリート構造であれば建物本体は耐久性が高いので長期間使うことができますが、中の設備や外壁は適宜補修していく必要があります。そこで重要になるのが修繕積立金です。
修繕積立金とは？
その名の通り、建物を修理するためのお金を毎月一定額ずつ事前に積立ていくお金です。投資用マンション含めて、販売されて所有者が複数人いるマンションは管理組合が設立されます。この管理組合がマンション全体の修理や管理の方針を決める訳です。
修繕積立金は一般的に売り出し時は低く設定されています。これは売り出し時のローンの負担感を下げるために意図的に低く設定されていることが多いです。なので、購入してから１０年程度で大規模修繕を行うことが多いのですが、修繕積立金が少なく設定されているとその時になって追加で支払う必要が出てきます。
修繕積立金の適性額は？
これは建物の規模や構造、特に世帯数によって大きく変わるのですが、5000円/月以下は安すぎると考えられるでしょう。
一般的に１つのフロア（階）の世帯数が多いほど金額は少なくてすみます。横に広いイメージですね。
一方で１つのフロアの世帯数が少ないと１世帯あたりの負担は多くなります。さらに流行りのタワーマンションでは高さがあるため工事の足場を組むことが難しく、工事期間も長くなり工事費が跳ね上がります。
管理会社・管理組合の運営状況
一般的に複数人の所有者がいる場合は管理組合を結成してマンションを運営することになります。一般的な分譲マンションであれば所有者＝住人となりますので、自分の住宅に対する関心度が高く、積極的な運営が行われます。しかし、投資用マンションとなるとその意識が低くなり、また所有者の住居とマンションの場所までが離れている場合は管理組合として集まることが難しくなります。そうなるとどうしても適切な管理ができるのかが怪しくなってきます。
また、管理組合をサポートして実質的な管理業務を行うのが管理会社になりますが、管理会社に支払う委託費用が適切であるか、しっかりと管理業務が行われているかを確認する必要があります。
購入のタイミング
経済動向
新築のマンション価格は株価ほど大きく変動することはありませんが、その時の需要と供給のバランスによって価格は変動します。リーマンショックなどの様な大きな経済状況の変化があると、特に中小のデベロッパーは当面の運転資金を確保するために大幅に値段を下げて、投げ売りすることもあります。
また、ローンの金利も経済状況の影響を受けます。不況期であれば低金利になりやすく借りる側にとってはメリットですが、その後に好景気が訪れた場合に金利が上がる可能性が高く、ギリギリで運用していると金利の上昇に耐えられなくなります。
中古マンション価格の推移
中古マンションは需要と供給のバランスだけで価格が決まるので、新築マンションよりもより相場の状況を表すことになります。新築マンションであっても１度購入すれば中古マンションになりますので、周辺の中古マンション相場を調べておくことは大変重要です。何かの事情で手放す必要が出てきた時にローンの残債と相殺できるかが重要になります。つまり、マンションを売ったお金でローンを返済するのですが、ローンの残り金額よりも低い価格でしか売れなかった場合、収入が無い状況でローンの残りを返済して行く必要があります。
ワンルームマンション投資のメリット
副収入を得られる
マンション投資は家賃という会社からの給料以外の副収入を得ることができます。ただし、気をつけなければいけないのは、物件の購入価格やローンの組み方によっては収入をそのまま何かに使えるわけではないということ。つまり、購入したマンションのローン返済や管理費に割り当てられて、ほとんど残らないか、マイナスなんてこともあります。
資産になる
家賃という第三者が支払う収入によって、ローンを返済し、マンションを自分の資産とすることができます。ただし、これもローン返済が終わった時にいくらの値段なっているか？途中で売却するにしてもその時の値段が非常に重要になってきます。
節税になる
これが一番のメリットかもしれませんが、サラリーマンであってもマンション等の不動産から得られる収入を不動産事業として扱うことができます。事業になると、事業に伴って使ったお金を経費として計上できるので、その分の税金を抑えることができます。また、サラリーマンの場合は会社からの給与とマンションの不動産所得を通算することができるので、マンション投資による不動産事業が赤字であれば、給与所得にかかっている所得税や住民税を軽減することができます。
サラリーマンの給料が多い人ほどこの節税効果が大きいので十分投資を検討する価値はあるでしょう。
ただし、何でも経費に計上できるわけではありませんので、やりすぎると追徴課税という罰が待っています。また、自宅を購入して住宅ローン控除がある人はこの減税メリットは少ないと考えられます。
経済状況により敏感になる
購入を検討する時やその前後は経済状況やマンンション、不動産、税金の勉強をいやでもする事になります。こういった勉強はたとえ紹介された不動産を買わなかったとしても、後々生きてきますし、自宅を購入する時にも役に立てることができます。
むしろこういった勉強が苦痛という人はマンション投資のみならず、お金儲けというのはやらない方がいいでしょう。
ワンルームマンション投資のデメリット
本当に資産になるかが怪しい
マンション、特にワンルームマンションというもの自体ができてから日が浅いので、40年後に本当に資産価値として維持されているかがわかりません。土地はその場所がなくならない限り不変ですが、マンションの場合は建物としての価値が資産価値に大きく影響します。管理が適切に行われるか、大規模修繕工事を適切に行われるか、災害にあった時にちゃんと復旧できるかが大きなポイントになります。
空室時にローンだけ残る
入居者がいなくなって空室になれば当然家賃は入ってきません。その間はあなたが給与や貯金から持ち出してローンを払うことになります。数ヶ月だけならなんとかなるかも知れませんが、半年以上空いてしまうとなかなか辛くなってくるでしょう。空室期間に耐えられなくて家賃を下げてしまうと、一気に利回りが低下して、家賃が入ったとしても赤字額が拡大するかも知れません。
一括借り上げのサブリース契約をしていれば空室時の家賃はサブリース会社が支払ってくれるので安心かもしれませんが、そもそもそのサブリース会社が倒産したらどうなるでしょうか？？倒産までは行かなくても契約内容が突然変更される（保障する家賃が下がる）なんてことはすでに起きています。契約書に小さく家賃を下げますみたいな条項が書かれていることがあるので、やはり要注意です。
長期的な資産価値が怪しい
マンションという建物自体が戦後の普及した物なので、これだけ地震が多く高温多湿な日本においてどれだけの耐久性があるかが不透明です。おそらく、40〜50年程度は適切に管理されていれば建物の構造としては問題ないと思いますが、中身については当然のようにリフォームが必要でしょう。長期的な資産として考えればこういった費用も考慮に入れる必要がありますが、修繕積立金の事例の様に気づきにくいような売り方をしています。
修繕積立金はあくまで廊下や外壁といった共有部の修理の話なので、フローリングやキッチン、風呂場といった内装の修理・改修費用は当然ながら所有者が支払う必要があります。もちろん、修理しなくても住み続けてくれる可能性もありますが、もしあなたが住人の場合、同じ家賃で綺麗な内装と古くて汚い内装であればあなたはどちらを選ぶでしょうか？
一番大事なこと
マンション投資もそうですが、お金がまつわる話でワタクシが大事だと思うことが２つあります。
自分なりの判断基準を持つこと
まず、投資という行為自体が何かしらのリスクを伴う行為です。ノーリスクで利益がある投資はありません。もしそんな話があったとしたらそれは「詐欺」です。
リスクをともなう行為であるが故に、自分のなかでどれだけ納得して判断したかがとても重要です。自分なりに一生懸命考えて判断したのであれば、失敗したとしても勉強として前向きに捉えられることができます。
また、その物件が良いのか悪いのか、自分にとって何が必要で何が要らないのか、何を大事にして、何がどうでもいいのかといった自分なりの判断基準が明確になっていると、悩むことが少なくなります。
自分なりの判断基準を持っていれば本当にお得な物件が出てきた時に即決することもでき、チャンスを逃すこともありません。
見送る勇気も必要
営業マンは売り上げを上げることが至上命題ですので、とにかく売り込んできます。しかし、買う側からしてみれば、今すぐ買う理由が本当にあるのでしょうか？景気の後退局面であればこの先不動産価格が下がる可能性も十分にあります。
もちろん、最初に紹介された物件が本当にお得な可能性も否定できませんが、確率的には相当低いハズです。むしろ、自分の判断基準が明確になっていない状況では焦って購入すると後悔することになりかねません。また、資産形成の方法としてマンション投資が本当に自分に向いているかもよくよく考える必要があります。投資信託でも良いのではないか？そもそも貯金の絶対額が少ないのであれば、むしろ貯金を優先するべきです。
いかがでしたか？新築のワンルームマンション投資は正直いって利回りが厳しいのでいい物件に巡り会うのは難しいですが、事前に自分の判断基準を持っておけば相場が暴落した時に掘り出し物の物件を迷いなく取りに行くことができます。
とはいえ、未来のことですので、不確定要素が大いにあり得ます。
そんな不確定なのは嫌だというのもあなた自身のリスク許容度ですので、そこを無視して投資しても幸せになることは厳しいでしょう。
自分が投資に対してどういったスタンスなのかを確認するためにも、一度真面目に検討してみるのもありかも知れません。
ただ、あくまで投資は自己責任ですよ。
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